Nekilnojamo turto sandoriai: mokestinė rizika prasideda nuo struktūros
Alma Monkevičienė, WALLESS asocijuotoji partnerė
Nekilnojamo turto sandoriuose mokestinė rizika dažnai atsiranda dar prieš pasirašant sutartį – tada, kai pasirenkama sandorio struktūra.Tas pats objektas mokesčių prasme gali reikšti skirtingus dalykus: akcijų pardavimą, nekilnojamojo turto pardavimą arba verslo perleidimą. Nuo šio pasirinkimo priklauso PVM, pelno mokestis, pirkėjo perimamos rizikos ir kartais pati sandorio ekonomika.
Todėl praktikoje vienas svarbiausių klausimų yra ne tik ką parduodame, bet ir kaip sandoris bus struktūruojamas.
2026 m. NT mokesčių aplinkoje atsiranda ir papildomų pokyčių. Jie aktualūs tiek investuotojams ir NT vystytojams, tiek fiziniams asmenims, planuojantiems parduoti butą ar namą. Dalis taisyklių tampa aiškesnės, tačiau kartu dar svarbiau sandorio mokestinius klausimus įsivertinti iš anksto.
Sandorio struktūra: akcijos, turtas ar verslas?
Viena dažniausių klaidų NT sandoriuose – sandorio struktūros klausimą palikti vėlesniam etapui. Mokesčių prasme tai gali turėti reikšmingą poveikį tiek PVM, tiek pelno mokesčio prievolėms. Vėliau pakeisti struktūrą dažnai būna brangu, sudėtinga arba faktiškai nebeįmanoma.
Kai parduodamos akcijos
Kai parduodamos NT valdančios bendrovės akcijos, sandoris PVM prasme nėra PVM objektas. Iš pirmo žvilgsnio tai gali atrodyti paprasčiausia struktūra. Tačiau pirkėjas tokiu atveju perima ne tik bendrovę, bet ir jos istoriją, įskaitant galimas mokestines rizikas. Dėl to prieš sandorį ypač svarbus mokestinis patikrinimas.
Pardavėjui pelno mokestis taikomas turto vertės padidėjimo pajamoms, t. y. skirtumui tarp akcijų pardavimo ir įsigijimo kainų. Tam tikrais atvejais šios pajamos gali būti neapmokestinamos, jeigu tenkinamos įstatyme numatytos akcijų paketo ir išlaikymo sąlygos.
Jei sandoris vyksta tarp susijusių įmonių, papildomai svarbu užtikrinti, kad akcijos būtų parduodamos rinkos kaina.
Kai parduodamas nekilnojamasis turtas
Kai perleidžiamas pats NT objektas, mokestinės pasekmės priklauso nuo turto amžiaus, pardavėjo sprendimų dėl PVM ir to, ar sandoris nebus vertinamas kaip verslo perleidimas.
Jei parduodamas naujas NT objektas, ne senesnis kaip 2 metų, PVM paprastai yra privalomas. Jei objektas senesnis, pardavėjas gali pasirinkti, ar taikyti PVM.
Pirkėjui šioje vietoje svarbu įsivertinti ne tik kainą, bet ir PVM atskaitos bei pinigų srautų klausimus. Pardavėjui – ar pasirinkimas netaikyti PVM vėliau nesukurs papildomų sąnaudų.
Kai perleidžiamas verslas
Praktikoje vis aktualesnė tampa trečia situacija – kai kartu su NT perleidžiami ir susiję verslo elementai: nuomos sutartys, nuomininkai, pajamų srautas.Tokiu atveju sandoris gali būti vertinamas ne kaip paprastas NT pardavimas, o kaip verslo perleidimas. Tai keičia PVM logiką.
Verslo kaip komplekso perleidimas PVM prasme nėra PVM objektas. Tačiau ši kvalifikacija priklauso nuo konkrečių aplinkybių. Jei turtas buvo išlaikytas trumpiau nei 10 metų, gali atsirasti ir PVM atskaitos tikslinimo rizika.
Todėl kai nėra aiškumo, verta iš anksto susidėlioti mokestinę poziciją, o tam tikrais atvejais – kreiptis dėl įpareigojančio išaiškinimo.
PVM ir žemės sandoriai: riba ne visada akivaizdi
Žemės sandoriuose PVM klausimas taip pat ne visada paprastas. Bendra taisyklė – žemė be statinių nėra PVM objektas, tačiau žemė statyboms yra PVM objektas. Praktikoje riba tarp šių situacijų gali būti neakivaizdi.
„Kitos“ paskirties sklypai gali būti laikomi žeme statyboms, jei Nekilnojamojo turto registre nurodytas naudojimo būdas leidžia statybą arba jeigu statyba leidžiama pagal detalųjį ar specialųjį planą. Tam tikrais atvejais į šią kategoriją gali patekti net žemės ūkio ar miškų ūkio paskirties žemė.
Kitaip tariant, vien registro išrašas apie paskirtį nebūtinai atsako į PVM klausimą. Prieš įsigyjant sklypą verta įvertinti ne tik jo dabartinį statusą, bet ir planuojamus tolesnius veiksmus.
Kada pardavimas be PVM gali kainuoti brangiau?
Viena vieta, kuri praktikoje dažnai neįvertinama, yra PVM atskaitos tikslinimas. NT PVM atskaita tikslinama 10 metų nuo įsigijimo. Pavyzdžiui, jei komercinis NT buvo įsigytas už 1 mln. eurų plius PVM ir po 6 metų nusprendžiama jį parduoti be PVM, už likusius 4 metus proporcingai gali tekti grąžinti dalį atskaityto PVM. Tokiu atveju skaičiavimas būtų: 210 tūkst. eurų / 10 metų × 4 metai = 84 tūkst. eurų. Tai reiškia, kad sprendimas parduoti senesnį nei 24 mėn. NT be PVM ne visada yra ekonomiškai palankiausias. Ypač jei abi sandorio šalys yra PVM mokėtojos.
PVM atskaitos tikslinimas gali būti aktualus ne tik pardavimo atveju. Jis gali atsirasti ir tada, kai turto naudojimas pasikeičia iš PVM apmokestinamos veiklos į PVM neapmokestinamą veiklą.
Kas keičiasi nuo 2026 m.?
Nuo 2026 m. svarbūs du pokyčiai. Pirmasis – esminio pastato pagerinimo samprata. Iki šiol buvo vertinama, ar atlikti darbai pailgina pastato naudingo tarnavimo laiką. Nuo 2026 m. PVM įstatymo kontekste ši sąvoka susiejama su Statybos įstatyme apibrėžtu kapitaliniu remontu arba rekonstravimu. Tai suteikia daugiau aiškumo NT savininkams ir vystytojams, nes darbų klasifikavimas labiau siejamas su objektyviais teisės aktuose įtvirtintais kriterijais, o ne individualiu ekonominiu vertinimu kiekvienu atveju. Vis dėlto, Europos Sąjungos Teisingumo Teismo praktika šiuo klausimu nėra pasikeitusi. Todėl ateityje gali likti erdvės ginčams dėl to, ar konkretūs darbai laikytini esminiu pagerinimu.
Antrasis pokytis aktualus fiziniams asmenims. Iki šiol pelnas iš NT pardavimo buvo neapmokestinamas tik išlaikius turtą 10 metų. Nuo 2026 m. šis terminas trumpėja iki 5 metų. Vienų ir dvejų metų išimtys, taikomos su papildomais neapmokestinimo reikalavimais, išlieka.
Mokesčiai nėra sandorio pabaigos klausimas
NT sandoriuose mokestiniai klausimai nėra techninė detalė, kurią galima sutvarkyti pabaigoje. Jie yra sandorio struktūros dalis. Kuo anksčiau įvertinama, kas iš tikrųjų parduodama – akcijos, turtas ar verslas – tuo mažesnė tikimybė, kad mokestinė rizika pakeis sandorio ekonomiką jau po to, kai komercinės sąlygos bus sutartos.