LAT nutarčių apžvalga 2020 m. spalio 19 d. – spalio 24 d.
Jeigu daugiabučiame gyvenamajame name yra įsteigta bendrija, būtent ji, o ne visų butų ir kitų patalpų namo savininkų susirinkimas, turi teisę priimti sprendimą samdyti namo administratorių bendrojo naudojimo objektų administravimui. Už bendrojo naudojimo objektų administravimą mokėtinų sumų dydį lemia ne bendrojo naudojimo objektų aprašo turinys ar tokio aprašo patvirtinimas, bet asmens, kaip bendrojo naudojimo objektų bendraturčio, turima bendrosios dalinės nuosavybės dalis.
Ieškovė prašė pripažinti negaliojančiais daugiabučio namo savininkų bendrijos (Bendrijos) valdybos nutarimus (i) samdyti namo administratorių, (ii) įgalioti Bendrijos valdybą atrinkti administratorių ir pasirašyti sutartį, (iii) sudaryti sutartį dėl namo bendrojo naudojimo patalpų ir objektų administravimo ir (iv) sprendimą patvirtinti bendrojo naudojimo objektų aprašą. Anot ieškovės, šie sprendimai buvo priimti nesilaikant daugiabučio namo savininkų sprendimų priėmimo tvarką reglamentuojančių teisės aktų ir viršijant Bendrijos organams suteiktą kompetenciją.
Pirmosios instancijos teismas ieškinį tenkino. Teismas nurodė, kad sprendimus, susijusius su daugiabučio namo administratoriaus parinkimu ir sutarties su juo sudarymu, bendrojo naudojimo objektų aprašo tvirtinimu, pagal DNSBĮ nuostatas turi priimti ne Bendrijos susirinkimas, o visų butų ir kitų patalpų savininkų susirinkimas. Apygardos teismas sprendimą paliko nepakeistą.
Kasacinis teismas priėmė naują sprendimą – ieškinį atmetė.
LAT teisėjų kolegija pažymėjo, kad tais atvejais, kai daugiabučio namo savininkų bendrija sudaro sutartį su bendrojo naudojimo objektų administratoriumi, nepriklausomai nuo administravimo paslaugų, kurias pagal tokią sutartį administratorius įsipareigoja teikti, apimties, bendrija išlieka daugiabučio namo valdymo forma, užtikrinančia savininkų bei viešąjį interesą tinkamai eksploatuoti ir išsaugoti daugiabutį namą.
Sistemiškai aiškinant DNSBĮ 10 straipsnio 1 dalies 4 punktą ir šio įstatymo 2 straipsnio 1 dalį, bendrijos narių visuotinis susirinkimas turi teisę priimti sprendimus dėl sutarties sudarymo su daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektų administratoriumi, nes bendrijos valdymo organo atliekamas bendrojo naudojimo objektų valdymo organizavimas negali būti aiškinamas kaip reiškiantis tik paties bendrijos valdymo organo tiesiogiai atliekamą bendrojo naudojimo objektų valdymą.
Esant įsteigtai gyvenamojo namo butų ir kitų patalpų savininkų bendrijai, sutartį su bendrojo naudojimo objektų administratoriumi sudaro bendrija, bet ne patalpų savininkai. Taigi, Bendrijos narių susirinkimui nutarus samdyti namo administratorių ir įgalioti Bendrijos valdybą atrinkti administratorių bei pasirašyti sutartį, Bendrijos valdyba teisėtai atrinko daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektų administratorių, o Bendrijos pirmininkas teisėtai pasirašė su juo sutartį. Bendrijos susirinkimas pagal DNSBĮ reguliavimą turėjo teisę patvirtinti bendrojo naudojimo objektų aprašą. Ieškovės mokėtinų sumų už bendrojo naudojimo objektų administravimą dydį lemia ne bendrojo naudojimo objektų aprašo turinys ar tokio aprašo patvirtinimas, bet jos, kaip bendrojo naudojimo objektų bendraturtės, turima bendrosios dalinės nuosavybės dalis, kuri nustatoma pagal CK 4.82 straipsnio 7 dalyje įtvirtintą teisinį reguliavimą.
2020 m. spalio 21 d. Nr. e3K-3-265-403/2020
Šią nutartį rasite čia.
Apžvalgą parengė arbitražo ir teismų praktikos grupė.